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“‘管理’含義大了去了”“沒接觸這一行業時，我沒想到這裏有這麼多的學問，每天要操這麼多的心。如果要用一個字來表達我的體會，那就是‘累’。”重組後的萬春物業管理有限公司總經理張全喜告訴記者，“這也是我們全體物業員工們的共同感受。”不過，當物業員工感到“累”時，小區裏的業主們卻輕鬆多了。
物業管理應該是近些年纔出現的概念。當人們第一次跨進有物業保安把守的小區入口時，不知會有何感想。截止到2003年底，全市新增物業管理面積已經達到1390萬平方米，物業管理總面積達8010萬建築平方米。其中，住宅6667萬建築平方米，佔全市住宅存量的56%；實施物業管理的項目已達到1600多個，物業管理企業673家，從業人員5萬餘人，營業收入突破10億元，形成了住宅小區物業管理健康、持續發展，商貿辦公、醫院學校、工業倉儲等非住宅物業管理全面發展的新格局。
“物業管理不單純是服務的概念，這也是爲什麼要說‘管理’這個詞的意義。如果只是服務，就不能擔當起整體小區的綜合管理，包括調節業主之間的糾紛和維護多數業主的利益。讓業主住的舒心，就要先把環境管好。”張全喜告訴記者。
住宅內屬於私人的小天地，住宅之外的公共部分又該由誰來管呢？曾幾何時，當城市中還沒有樓房林立時，住在平房小院中的居民，爲了方便，搭起了各式的小臨建房，生火做飯、儲藏雜物，冬天的白菜和煤球隨處可見……
規範使“管理”被接受
進入20世紀90年代，當商品房出現時，物業管理公司也隨之而來。但剛剛住進新樓房的業主們，對被“管理”的情形卻並不十分認同。物業管理與業主的關係一直停留在互不信任的狀況。出現這種狀況的原因，則是沒有相應的法規來約束雙方。
作爲新出現的一種服務行業，一年來，天津相繼出臺、實施了《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市物業管理招標投標管理辦法》等4個配套辦法，推行了《物業管理服務合同》和《業主公約》等5個示範文本，公佈了《前期物業管理備案程序》和《業主會備案程序》等4個辦事程序。這些配套政策的實施，爲建立物業管理新體制，從源頭上解決物業管理服務不規範、質價不相符、建售管脫節等問題提供了保障，進一步完善了物業管理法制框架。
張全喜告訴記者：“我們公司管理的小區是歐式花園小區，入住率達到80%以上，今年四期工程交工後，小區又將迎來新一批業主。這就要求我們必須在管理與服務上投入更多的人力與物力，讓新業主滿意。‘讓業主滿意’並不是一句空話，必須要付出實際努力。過去我們這一片的供熱鍋爐功率較小，到冬季時，業主家的供熱不足，歷時4年都不能給予徹底地解決，影響了小區內業主的生活。公司重組後，業主們希望我們替他們協調解決。既然業主相信我們，我們就得替業主辦事。經過找開發商、供熱部門協商，最後由開發商墊資，爲供熱站購置了大功率的供熱鍋爐，並將業主家的暖氣設施重新檢修。今年冬天，供熱問題將不再困擾業主了。業主們得到供熱問題即將解決的消息後，積極配合我們的工作，主動登記，節省了大量時間，更快地將此項工作完善。”
細化專業的“管理”
規範的服務與管理使小區內的業主體會到物業管理的好處，當一排排新建小區拔地而起時，物業人匆忙的腳步揭開了新的一天。市房管局統計數字表明，幾年來，本市持續推行的物業管理整合重組、優化結構的舉措，在2003年取得了明顯效果。全市一級物業企業達到20家，佔物業企業總數的2.9%，而市場佔有率達到了24.6%。一批規模大、實力強、服務好的企業脫穎而出，他們面向市場，成立研發部，重金招聘高素質專業人才，不斷優化項目運作方案，積極參與市場競爭，收到了明顯效果。全市有40餘家物業企業將清潔、綠化、保安、維修等勞動密集型的作業層剝離出去，改組成專業化公司獨立覈算、契約式經營。
由於物業管理市場分工的細化，一批新組建的物業公司摒棄了傳統的小而全、大而全的模式，定位爲管理型公司或專業化公司。目前全市物業項目中實行專業管理的佔50%以上，這種趨勢還在上升。專業分工的細化，有效地促進了專業技能、勞動效率和服務質量的提高。
如今的物業公司已經不是簡單的收物業費、打掃衛生、小區門口設置保安等簡單的服務，人性化智能化服務已經提升到物業公司的發展要求上來。安全、消防、車輛、環境衛生、園林綠化、供電系統、給水系統、排水系統、電梯設備、房屋及維修等管理方案，都要求物業公司有完善的措施。相對於業主們文化生活需求的提高，不少物業公司利用小區的設施，開辦了各種各樣的服務。
張全喜告訴記者：“萬春小區中老年人較多，爲豐富他們的業餘文化生活，我們率先組建了惟一的中老年健身協會，並結合中老年身體活動的特點，開展適合中老年活動項目的培訓，使一些活動不便的老人生活更有意義。現在，小區業主與物業管理關係相當融洽。只有真心以服務爲本，才能更好管理小區，服務上去了，小區管理自然能得到業主的支持。”
天津物業
經國家建設部考評，開發區泰達高新科技園、華苑久華里等6個項目榮獲“國家示範物業管理項目”的稱號；17個項目獲得“天津市示範物業管理項目”稱號；38個項目獲得“天津市優秀物業管理項目”稱號；84個項目達標。截止到2003年底，全市獲得國家、市優項目累計達到389個，佔全市物業項目總數的26.1%。截止到2003年底，全市已有663個項目按照新體制成立了業主會，業主會建立率達到83%。全市共有881萬建築平方米，82500套的新建住宅繳存了維修金，總額近5億元。
齊頭並進的天津服務業
進入2004年，天津經濟延續去年強勁的發展態勢，服務業在改造提升傳統產業、發展新興產業中保持了較快增長。海河兩岸綜合開發改造這一舉世矚目的巨大工程吸引了一批從事房地產及其相關配套產業的外商紛紛來津投資，以批發零售業、餐飲業和房地產服務業等爲主的第三產業成爲吸引外商投資的新亮點。據統計，1至8月，全市第三產業直接利用外資合同額達12.79億美元，比去年同期增長39%，其中批發零售業、餐飲業和房地產業增長迅速，比去年同期分別增長了62.3%和1.1倍。
截至目前，全市服務業個體、私營企業已達19.64萬戶，佔全市個體、私營企業總戶數的81.52%。民營企業的發展開闢了廣闊的就業之路，服務業個體、私營企業就業人員總數爲60.06萬人，同比增長14.1%，佔全市各類個體、私營企業就業人員總數的64.4%。民營企業的規模和整體水平有所提高，服務業個體私營企業累計註冊資本金741億元，佔全市個體、私營企業的70.5%。民營企業發展的重點主要是零售貿易餐飲業，從事零售貿易餐飲業的個體、私營總數爲14.9萬戶，佔服務業民營企業總數的75.7%，註冊資金佔47.29%，從業人員佔61.7%。
居民消費水平提高和消費結構升級促進了服務業的發展。收入水平的穩步提高，使城鄉居民的消費性支出也保持較快增長。1-8月份城市居民用於食品類、穿着類、家庭設備用品類、醫療保健類消費支出分別增長12.3%、9.4%、9.2%和15.8%，比前7個月增幅分別提高了0.4、1.9、2、2.3個百分點。居民家庭用於教育文化娛樂服務方面的支出比去年同期增長10.9%，交通通訊類支出同比增長11.1%。
交通郵電、倉儲運輸業上半年增勢不減，增加值增速達15.7%，1-7月爲15.6%，分別比去年同期提高3、2.33個百分點。
1至5月份，全天津市實現社會消費品零售額比去年同期增長17.6%，批零餐飲業增加值增速達15.1%。6-8月份，全市積極貫徹國家“控制投資、擴大消費”的宏觀調控政策，各有關部門努力在引導消費觀念更新、消費結構升級、促進消費上做文章，保持了市場的持續增長勢頭。1-8月批零餐飲業增加值增速達到12.6%，同比提高2.33個百分點。
天津市服務業進社區已初顯成效。截至目前，全市社區商業累計新增和整合網點517個，已完成年計劃的57%，其中新增便利店、超市142個，物回網點、棚亭247個，早點快餐店128個。在市內六區的1011個社區中，已有723個社區三項設施配套齊全，佔預定總數的71.5%，社區服務業建設出現了蓬勃發展的良好態勢。
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