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天津在明初設衛之後，由於明、清兩代均建都北京，天津作爲北京門戶，在地理上佔有重要地位。加上交通便利，爲水陸通行，五方雜處，歷來都是南北人物薈萃之地。迨至近代，特別是清末民初這一時期，由於國內政治不穩，風雲變幻無常，社會動盪，一些達官顯貴，失意政客，下野的軍閥紛紛跑到天津來作寓公，修建豪華別墅、公寓和花園住宅。另外，也有不少愛國人士、社會名流寓居津門，從事各項社會活動。據統計，從辛亥革命後到七七事變前這一階段，僅在各國租界做寓公的官僚政客、軍閥及清朝的遺老遺少等就不下數百人。如在北洋政府時代任過大總統的袁世凱、黎元洪、徐世昌、馮國障、曹錕；任過北洋政府國務總理的段祺瑞、唐紹儀、靳雲鵬、張紹曾、潘復、熊希齡、顏惠慶、朱啓鈴、顧維鈞以及各部總長、次長，各省的督軍等，下臺或下野後多寓居天津，靠洋人庇護或作寓公或等待時機以圖東山再起。
天津的近代建築素以“小洋樓”著稱。民間有：“北京四合院，天津小洋樓”，形象地點出了天津建築的特色。而這些小洋樓多數是名人故居。
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