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《辛丑條約》後的天津滿目瘡痍，古城天津的繁榮景象不復存在。此時八國租界佔據了城市發展的有利地段，老城廂又被聯軍搶掠一空。面對衰敗的場景，如何儘快恢復天津昔日的繁華，着實讓剛剛上任的直隸總督袁世凱頭痛不已。思來想去，這位清朝大員的目光定在了海河北岸的一片土地……
計劃建設新城區 總督看中新河北
天津市河北區元緯路87號，是天津文史館館員許杏林先生的家。青磚建成的老平房，略顯古老痕跡。“這個院子存在了100多年，在北洋新政時期，這裏就像現在的開發區一樣，平地建起來許多房舍。我家住的這座院子，就是那時蓋的。”許杏林在這個院住了80年，聽到這裏即將拆遷的消息，他還真捨不得離開。從祖父那一代起，這個院子伴隨着許家走過了一百多年的春夏秋冬。
據許杏林介紹，天津早先比較繁盛的地區，只是老城廂及其周圍的一些地方，除城裏十字形的“大街”外，就是東門外的宮南、宮北大街，北門外的估衣街、針市街和河北大街以及南門外的南關大街、西門外的西關大街而已。顯然，這不適應天津近代化發展的需要，必須向外拓展。向城東南沿海河發展是最理想的，但自1860年後英法在紫竹林闢有租界，於是“新區”就在河北發展了。
早在李鴻章任直隸總督時期，就有建設新城區的想法———將現紅橋區西沽一帶開闢爲新城區，但機緣不巧，始終未能開工。當時臨河的三岔口一帶雖然還未裁彎取直，卻已經被建設出了一點模樣，海防公所(現金鋼公園)成了淮軍俱樂部，與大悲院的淮軍駐地連成一片繁華地帶。1901年，任直隸總督兼北洋大臣的袁世凱爲提高自己的政治地位，就以天津爲基地試行他的“新政”，使天津成爲北方的“洋務”中心。其中“開闢新市區”就是其“新政”內容之一，由此開啓了“新河北”的開發建設。
天津“新區”的發展選在“新河北”，是有其用意的。新政開始前，淮軍在三岔河口北岸駐紮、建築行宮、修建老龍頭火車站，新政的工藝局有東局(東郊)、西局(海光寺)，不難看出是把握着海河的要道。《辛丑條約》簽訂後，海河上游的東西兩岸就被租界強佔。這樣，天津的“新區”只能緊臨奧租界的“河北”發展。
許杏林介紹說，“新河北”特指東起海河、子牙河，西至京山鐵路線，南從金鐘河故道，北到津浦鐵路線一帶，約6.534平方公里。清中葉，這裏大部分是坑塘葦草。1882年南運河上建造了金華橋後，方便了行旅，使窯窪一帶結鄰而居者逐年增多，逐漸改變昔日荒僻舊貌。
交通樞紐新車站 四通八達南北連
新市區的構思適應了城市的發展需要，可眼前的實際問題也夠讓袁世凱等人撓頭的。別的先不說，就說出行一件事吧，眼看着老龍頭火車站(今天津站)是中國的管轄地，卻在俄、意、奧三國租界的包圍之中，中國人出入十分不便。而且三國租界的領事也不怎麼給袁大人面子，即使袁大人出入車站，也不能像以前那樣擺譜，習慣了前簇後擁、鳴鑼開道的袁世凱哪裏能受這樣的窩囊氣，一氣之下，袁世凱決意要再造一個火車站，再也不到老龍頭車站上下車。
1903年，新車站落成通車，開始接待旅客。同時，西沽新貨站的建設也在進行，1905年7月1日，新車站至西沽段鐵路通車。接着，從1905年3月動工的新車站擴建工程，也於1906午8月竣工。新車站不僅有旅客候車室、售票房、公事房，還有電報房、站臺等，新車站日趨完備。1908年6月津浦鐵路動工後，又決定新車站與京奉鐵路相通，當時津浦鐵路北段總局和京奉鐵路局都設在新車站前。1910年12月，津浦鐵路北段(天津至濟南)建成通車，隨後全線通車。新車站成爲京奉和津浦鐵路的交匯點，成爲我國第一個重要鐵路樞紐。1911年9月，新車站改稱總站，原老龍頭車站稱東站(也稱老站)。
建橋修路填窪地 主線幹線利出行
火車站的建設開始了，新區交通出行的問題又擺在官員眼前。看着相鄰的租界越建越好，不解決交通出行，不僅不能讓洋人服氣，對於新區的開發建設也極不方便。爲了方便城廂和新區的交通，在“窯窪”原新浮橋地址開始修建金鋼橋。1903年11月27日，金鋼橋開始通行，這是20世紀初，天津修建的萬國橋、金華橋(現大衚衕南口舊南運河道上)、金湯橋、金鋼橋等四座鐵橋中首先通行的鐵橋，也是袁世凱惟一出席慶賀典禮的鐵橋。金鋼橋的建成，加強了城廂和新區的聯繫，大大便利了兩地之間的物資交流和人員往來。
隨後，袁世凱又下令在新車站至總督署(今金鋼公園)之間修築大馬路，路寬24米，後定名爲大經路(通稱大馬路，今稱中山路)，作爲河北新區的主幹線。另還辟有多條支線，二、三、四、五馬路和天、地、元、黃……緯路，爲開發河北新區創造了良好環境。
據許杏林介紹，按照這種有順序而且排列恰當的名字劃分道路，在當時的天津還是第一次。而且，這樣的命名對於不熟悉當地情況的人來說，尋找一個陌生的地址就容易多了。
袁世凱爲推進河北新區的開發，還採取了各種措施，如建立巡警北段總局，地點在河北賈家口，專轄新區的治安、稅收和市政工程；創立建造總局(河北賈家大橋)負責營造，經營和管理新區的一切官辦工程，其中包括興建大量鋪房，供商人租用。此外，他還於1903年2月發佈《開發河北新市場十三條》，要求新區內業主限期驗契註冊，遷移冢墓，填平水坑。
經兩年多的建設，新區規模初具，但發展不平衡。爲此，1905年4月又發佈《開發河北新市場變通現行章程十三條》，調整步驟，利於開發。幾個春秋後，新區面貌煥然一新，在原來的低窪地上，已矗立起幢幢衙門、機關、學校、商店等新建築物，儼然成爲新市區。
融會中外院舍新 顯貴熱衷置房產
一個新城區的建設，首當其衝的是房地產投資，現在如此，過去也是一樣。據許杏林介紹，他家住的這個小院，就是祖父在當年從某個“開發商”處購得的。按照現在的稱謂，他住的這片平房區可以稱爲一個小區了，只不過沒有圍牆而已。細細打量周圍的這片房子，很快就能看出這是一片規模、面積、朝向、佈局幾乎相同的平房，一排挨着一排。“這片房子，每一個都有100年左右的歷史。新建房舍改變了過去四合院式的老宅院，出現了西洋或融會中外古典造型的建築，但‘新河北’和租界裏的建築形式，又有所不同。”許杏林告訴記者。
按照許杏林的介紹，“新河北”原有兩所舊式的樓房，一是清直隸提學使盧靖(木齋)在元緯路二馬路建的宅舍，是平面連幾間的兩層樓，中間留過道，和當年機關、學校的樓房格局相仿。1908年盧木齋在自己家中辦蒙養園，改爲木齋小學，盧氏遷居到意租界，這裏就全歸小學(今元緯路小學，校舍1990年拆建)使用。前清最後一位狀元劉春霖，在河北李公祠大街建有二層樓房，也是舊式的，當時那裏稱爲狀元樓衚衕。這兩位是清代的人，建房較早，遠不及後來的大宅舍那樣氣派。
“新河北”開發後，“北洋”的督軍們當然也都要置產建宅，建房出租以獲得收益。1903年，海關官員孫仲英建造自家花園，人稱孫家花園，1922年曹錕借地祝壽，孫便轉售於曹。曹錕大興土木，可以說是“樓臺殿閣”、“中西合璧”，極盡富麗、豪華之能事，改稱曹家花園。蔡成勳(江西督軍)的蔡家花園，是和曹家花園當時“齊名”的，不過爲時已晚。1926年蔡在日緯路口，四、五馬路間興建私宅，不料轉年國民軍北伐，還未竣工便捨棄。
在“新河北”的新格局宅舍，要算宙緯路口唐紹儀那座花園式的庭院最爲壯觀。唐原是津海關道，民國後任第一任國務總理。這所宅舍，進門是大花壇，周圍是甬道，通向樓座，臨街也是一面灰磚牆，形如城垛，門洞有花欄杆的鐵門，在當時堪稱住宅之最。
天津發展新中心 河北亮相新面孔
在新政推行的幾年中，原本不被看好的河北新區簡直換了一個模樣。房子多了，路也直了，最重要的是成爲當年名實相符的市中心。天津近代工業、近代教育以及司法、政治機構絕大多數落戶新區，其中也有初期設在城廂內外、後遷到新區的。到清朝末年，河北區已一躍發展成爲天津新興的政治、經濟、文教中心，爲天津近代化做出重要貢獻。
當時建在新區的行政等機構除直隸總督署外，還有直隸勸業道，初名直隸工藝總局。直隸提學使署，初稱直隸學務公所，地址在經司衚衕，1906年遷至勸業會場內新址。直隸交涉使署，1910年9月成立，地址月緯路(現在十中北院)。此外，還有天津審判廳，這是清政府以天津爲試點推行司法改革後，在我國建立的第一個審判廳，被稱爲“中國司法分立之鼻祖”。
許杏林告訴記者，建在河北新區的經濟機構北洋銀元局，1902年12月開工，曾爲振興天津經濟發揮良好作用。天津造幣總廠，1905年6月建成投產，是全國鑄幣業中樞。直隸工藝總局所屬的勸工陳列所，實習工場、北洋勸業鐵工場、教育品製造所等均設在河北新區。1905年12月成立的教育品製造所，地址在勸業會場內。該所附設的教育品陳列室，先於1905年3月15日在玉皇閣開幕，是我國第一個專門陳列館。同時，大經路兩旁各類商店林立，形成新興商業區。
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