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當年先農房地產公司的辦公大樓(今大沽路111號)
各國在津租界正式劃定後，如何使處於天津城外的這些空地早日變成袋中之財，着實讓各國租界的管理者煞費苦心。將租借地劃片出租，在租界中已不是祕密，儘管八國租界一直按每畝每年1500文錢向清政府以及後來的民國政府交納租金，但他們的轉租價格卻遠遠高於這個數字，到1942年時，英、法租界的地價早已攀升到每畝白銀2萬兩以上。
實際上，當各國看到租界地價飛漲帶來的利益，更是絞盡腦汁想保留住這些“租”來的土地，一場永租的計劃也在暗中醞釀。
地皮租期999年
市政局長急了！
1922年12月的一天，天津市政局長楊以德像平常一樣來到辦公室，落座以後，隨手拿過下級呈上的各種請示，逐一翻閱。當翻看到一份文件時，不由眉頭皺了起來。
“來人！”一個辦事員應聲走了進來，“局長，有何吩咐？”“去，把這份文件上的程克程先生請來，就說我有事要問。”
時間不長，程克急匆匆走了進來。要知道，楊局長可不是什麼人都能輕易見到的。一見程克來到，楊以德單刀直入：“程先生，您送來的這份報告是怎麼回事，誰同意您這麼做？”“局長，我在報告上不是說了嗎，我的兄長程曦剛剛購買了坐落在馬廠(場)道的一塊地，共計五畝八分，所以懇請註冊並代爲丈量，以便豎立界石。同時我把契紙二份共七張呈送到貴處，以便查閱。”“程先生，我沒有說您這個做得不對，我是說，您兄長購買的這塊地，不應該屬於英租界，您爲什麼把英租界工部局頒發的土地憑證給我們，況且這也不是英租界工部局能夠認定的！”
楊以德這麼一說，程克當時頭就大了，“局長，您別開玩笑，我兄長可是從英租界工部局購買的這塊地，而且他們還答應可以租999年吶！”“啊？！”楊以德一聽，簡直不可思議。久在政界闖蕩的他，好像聞出不尋常的氣味。想了一想後他放緩了語調說：“好吧，我派人調查一下，您回去等兩天再來。”
99年變成999年
如此租期無異明搶
送走程克，楊以德陷入了沉思，“英國人要幹什麼呢？不行，我得趕緊向上級報告，免得最後把板子打在我身上。”主意打定，楊以德趕忙讓人向直隸交涉公署彙報。
接到楊以德的報告，直隸交涉公署也不敢怠慢，馬上着手調查，結果發現，程曦購置特別區內馬廠(場)道的地方，確實被英工部局永“租”，而且領有第697號聯契，英工部局將該契之地劃出三畝三分八釐典租與程曦名下，並給典契。惟一不合“規則”的是，原來按照英國最早在津租界區地契，租期應爲99年，稱爲“皇冕契”，租界原租戶將土地分租給別人時，領事館在原皇冕契上批註，並書寫或打印一份皇冕契抄本，加蓋印章發給新租戶，然後到土地的擁有者———清政府天津地方當局蓋章生效。即使在中國當局蓋章屬於走形式，但程序卻是不能少。
不過，這次的問題卻不像以前那樣輕鬆，英租界工部局突然拋出這麼一個新租期，而且是999年，不要說蓋章的人不會等到租約到期的那一天，恐怕再過幾代人也趕不上，這不是明“借”暗“搶”嗎！據此，交涉公署特派員明確指示，對於英工部局此種做法一概不能承認，除將契據交給程曦收回，並按照以前的規定重新辦理外，同時函告英國總領事，要求督促英工部局將999年的典租辦法取消。
來言去語沒結果
交涉不完的租期
時間在緩緩地流逝，轉眼已經到了1923年的2月底。爲了這第一例的租期官司，直隸交涉公署與天津英總領事官潘樂納反覆交涉數次，但始終不能達成一致。
潘樂納的態度相當明顯，無論如何，中國政府應當答應這一新的租期方式，況且這也是租界工部局爲了使租戶能夠“長期安居樂業”而制定的辦法。程曦所租之地所有權仍在英工部局名下，如果英工部局將這塊地的所有權讓與程曦永遠爲業，當然不能發給地契，必須經過中國政府勘明批註，才能過戶。不過這種從工部局典租(一次性付款，租用工部局的這塊地)，較轉租的性質確有不同，辦理手續也不同，恐怕不能作爲不發給地契的理由。
儘管潘樂納巧舌如簧，但直隸交涉公署就是拒絕承認英工部局典租程曦地畝期限。公署特派員堅持認爲，英工部局永租聯契地畝，不過取得其地的管業權，中國官府對於此項土地管轄權仍然存在，一切設施自應服從駐在國之法律。中國典租辦法，其預定年限向來不過幾年或十幾年而已，英工部局如果按照中國典租辦法辦理，本署自無異議。但現在卻自己創立典租新例，而且定期爲999年，無論各國有無此項先例，但在中國實爲聞所未聞，且典契所以必須規定年限，就是爲了期滿贖地，若典期定爲999年，就是永遠也沒有贖地的可能，這不把駐在國(中國)土地管理市場給擾亂了嗎？無論如何，由於土地管轄權關係甚大，英工部局必須將典租999年期限辦法取消。
炒賣地皮抵押放款租地造房
先農房地產公司發大了
經過三次擴張後，天津英租界的總面積爲6149畝，每畝每年由租界向中國政府交納“租金”1500文，始終沒有增加。通過出租、轉讓、工部局的收益相當可觀。而且，隨着租界開發的進展，房地產公司將租界的地價炒上了天，不但工部局賺錢，房地產公司也賺了個盆滿鉢平。
短短几十年 股份翻百倍
1901年，天津第一家房地產公司先農公司成立，由當時英工部局董事狄更生以及都統衙門總文案丁嘉利發起的這家公司，成了後來天津最大的房地產公司。先農公司成立時，僅有股份4000股，每股白銀1兩。但至1954年轉讓與天津市房產公司時，股份則增加到650萬股，每股價值港幣1元。
如今的大沽路111號，一座普通民居樓房靜靜地矗立在那裏，牆上斑駁的顏色顯露出其久遠的年代。不過，一般人可能不會相信，正是這座貌似普通的住宅樓，就是當年天津最大的房地產公司。先農公司創辦資本絕大部分是以土地和房屋折價充數。最大股東丁嘉利在4000股中，一人獨佔3510股，全部爲土地和房產。至於流動資金，則靠發行債券籌集。1901年就發行了利息7%的債券50萬兩；1907年收回1901年債券，重新發行6%利息的債券150萬兩，1930年、1934年又分別發行債券。
租界做後盾 財源滾滾來
先農公司的背景對於後來的發展起到至關重要的作用，由於公司有些董事同時也是英工部局董事，對英租界的建設規劃瞭如指掌，所以搶先以低價買進將要成爲繁華區域的土地，轉手之間便可以高價出手，撈取厚利。1917年先農公司得知工部局要疏浚海河，吹泥填平牆子河外的荒窪地，於是便大量買進坑窪荒地，每畝地價不過200至500元，到了1925年，每畝就上漲到4000至6000元。僅1925年、1926年這兩年間，先農公司在買賣土地上就獲利123萬元。
先農公司在房產經營方面，特別是通過房產抵押放款(借款到期不歸還，房產即歸先農公司所有)及出租土地築造房屋(一定時期後房產即歸先農公司所有)，同樣獲得很大的收益。1954年天津市房產公司接管時，先農公司擁有房屋15000多間，花園大樓、先農大樓、新泰興大樓、先農大院、榮華里、先農裏、耀華里以及開封道、徐州道、大沽路、建設路一帶的許多房屋，皆屬先農公司所有，佔全市外國人房產的44%左右。如果見到這組數字，現代人就不難想象，爲什麼工部局會簽發999年租約的地契了。
密電顯露掠財心機
租界地契延期的問題慢慢被人淡忘，英國租界工部局也不再堅持發放999年的永租地契，一切好像歸於平靜。但，事實真的這樣嗎？不然。本市檔案館收存的一封密電，揭示出1927年發生的一件不爲人所知的歷史。
1927年，武漢的英租界被中國政府收回，受到刺激的在津英國商人如同聽到了追殺令，惶惶不可終日，這樣的事情會不會降臨到自己的頭上？雖然北方還有類似的事情發生，但只要發生就是對商人們毀滅性的打擊。經過商議，英商天津協會爲延長舊租界皇家租約租期，向倫敦中國協會發去密電請求由政府出面，將皇家契約無償延期至999年。商人們提出，英國政府在津出售大量土地獲取利益，其費用均由承租人支付，英國政府並未耗費任何資金。現在承租人的合理要求，必須由政府出面解決。既能避免日後之麻煩，又能結束對皇家契約之爭議。
英商天津協會所指的皇家契約，就是指期限爲99年的皇冕契。對於將99年租約延長至999年，英國工部局也要收取延期費，不僅是租界內的中國人，所有從租界工部局租地的人都要交納，英國商人也不例外。但英國商人知道，英國工部局也是從中國政府“租”來的土地，屬於“二房東”，中國政府不同意延期，最後還是一場空。
對於工部局提出收取延期費，英商天津協會公然反對，他們提出，收取延期費，將被中國政府認爲英國政府利用條約所規定之居住權利進行經濟侵略；而且中國承租人佔有租界土地的20%，在中國政府指令下，中國人無疑將對延期費拒絕支付，其結果連同其他的外國土地承租人也將拒付。因此，爲確保永租權，在與中國政府談判之前即將現有皇家永租契延長至999年，爾後建議將此種已延長的永租契交回，換取中國永租契。
英國國務大臣張伯倫接到密電後，對英商的要求做出迴應，否決了他們的提議。英國外交部覆電說，如在同中國政府進行關於租界地地位談判開始或終結前，已將皇家契約延長至999年，無疑將避免許多周折，並大大加強土地業主之地位，但此事在漢口是不可能的。(天津也不一定能夠通過)。但須指出，如天津土地業主對執行現在存於英國工部局之皇家契約之延期計劃進行合作(交納延期費)，此事在津或有可能。得，球又踢回給了在津英商！
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